楼上住户漏水问题

徐（xú）先生（shēng）花费大量（liàng）时间和（hé）**刚（gāng）刚（gāng）装修（xiū）好的房子（zǐ），被楼上（shàng）住户住户跑水搞得厨（chú）房、卫生（shēng）间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找（zhǎo）到（dào）楼上业主，答复（fù）是他家一点也没有漏（lòu），并且很不情愿配合检查问（wèn）题。虽（suī）说经（jīng）物业公司（sī）工程人员多次（cì）协（xié）调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物（wù）业在装修（xiū）管理上没有尽到责任（rèn），所（suǒ）以拒绝缴纳物业管理费。对物（wù）业公（gōng）司的服务不（bú）满意（yì），是否可以（yǐ）不交（jiāo）物业管理费？徐先生应该（gāi）向谁（shuí）要求索赔？

案例分（fèn）析：

1. 楼上跑（pǎo）水可能由两种原（yuán）因（yīn）引起：房屋质量不好导致水渗（shèn）漏或者楼（lóu）上业主过失导致跑水，但无论（lùn）哪种原因引起都与物业管（guǎn）理公司无关，不涉及物（wù）业管理公司与业主的法律关系（xì）。

2. 房屋质量不好导致水渗（shèn）漏涉及业主与开（kāi）发商之（zhī）间基（jī）于房屋买（mǎi）卖（mài）合（hé）同而产生的合同法律（lǜ）关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约（yuē）赔偿责任。

3. 楼上业主过失导（dǎo）致跑水涉及业（yè）主（zhǔ）之间基于侵犯行为而产生（shēng）的侵（qīn）权法（fǎ）律关系，楼上业主的过错导致楼（lóu）下业主房（fáng）屋遭受损失，该（gāi）行（háng）为（wéi）已经（jīng）构成对楼下业主财产权利的侵（qīn）犯，构成侵犯应当承（chéng）担侵（qīn）权赔偿责任。

4. 物业（yè）管理公司（sī）在本案（àn）中涉及对（duì）受损业主家内部的维护和修缮。由（yóu）于受损部（bù）位（wèi）不属（shǔ）于公共设施、公共区域，该部（bù）分（fèn）的物业服务（wù）不属于物业管理费所涵盖的服（fú）务范围，而属于特（tè）殊（shū）的物业管理服务，对该（gāi）部分维（wéi）修当另行支付费用，业主（zhǔ）没（méi）有理（lǐ）由（yóu）拒缴物业管理费。